省エネ基準適合住宅とは｜確認方法や住宅ローン控除のポイント

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「省エネ基準適合住宅」についてピックアップします。2025年4月以降は新築で省エネ基準適合が義務化され、さらなる広がりが期待されています。本記事では基準の確認方法や、住宅ローン控除を利用する際の注意点等についてご紹介します。

2025年4月「建築物省エネ法」改正

2025年4月より、すべての新築住宅・非住宅の省エネ基準適合が義務となっています。具体的には、施行日以後に工事に着手する建築物が対象です。2022年6月に公布されてから、審査側・申請側の十分な準備期間を確保したという経緯があります。

省エネ基準適合住宅の条件｜国土交通省

ここでは、国土交通省が定めている「省エネ基準適合住宅の条件」について整理しておきます。省エネ基準とは建築物が備えるべき省エネ性能の確保のために必要な建築物の構造及び設備に関する基準であり、「一次エネルギー消費量基準」と「外皮基準」からなります。

一時エネルギー消費量基準（BEI）：等級4

一次エネルギー消費性能（BEI）は、「設計一次エネルギー消費量/基準一次エネルギー消費量」で求められます。この値が「1以下」である場合に条件を満たし、これは等級4に該当します。

外皮基準（断熱）：等級4

外皮（外壁、窓等）の表面積あたりの熱の損失量（外皮平均熱貫流率等）が基準値以下となることが求められます。具体的には「断熱等級4」レベルの性能を満たす必要があります。

主な省エネ基準適合住宅の種類

省エネ基準適合住宅は「一次エネルギー消費量等級4・断熱等性能等級4」が条件です。一方で、さらに高い基準を満たす種類も登場しています。

ここでは、具体的な種類についてまとめてご紹介します。

ZEH、長期優良住宅、低炭素住宅

ZEH、長期優良住宅、低炭素住宅では、それぞれ以下の基準を満たす必要があります。

ZEHとは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、省エネルギーと創エネルギーを組み合わせて年間の一次エネルギー消費量（冷暖房・給湯・照明・換気など）を実質ゼロ以下にする住宅のことを指します。

太陽光発電等で自家発電することで、省エネな環境を実現できます。また住宅だけでなく、ZEH-M（マンション）やZEHオフィスなどの分野にも広がっています。  

【参考】国土交通省｜住宅性能表示制度の省エネ上位等級の創設

そして長期優良住宅とは「長期間にわたり良好な状態で使用できる住宅」のことを指し、国が定める基準を満たして所管行政庁の認定を受けることで、税制優遇や補助金を受けられるのがメリットです。

ZEHが省エネ性能に重点を置いているのに対して、長期優良住宅は耐震性や維持管理のしやすさといった点もチェックされるという違いがあります。

【参考】国土交通省｜長期優良住宅認定制度の概要

最後に低炭素住宅とは、二酸化炭素（CO₂）の排出を抑えた環境に優しい住宅のことを指します。具体的には、下記の項目が条件です。

• 省エネ基準を超える省エネ性能を持つこと。かつ低炭素化に資する措置を講じていること
• 都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針に照らし合わせて適切であること
• 資金計画が適切なものであること

ZEH・ZEB水準の省エネ性能に加えて、再生可能エネルギー利用設備の導入や低炭素化に資する措置を講じる必要があります。

【参考】国土交通省｜低炭素建築物認定制度　関連情報

LCCM住宅

LCCM住宅は、ZEH等を超える省エネ基準を満たす住宅です。

LCCM住宅とはZEHよりさらに省CO2化を進めた先導的な脱炭素化住宅で、建設時、運用時、廃棄時において出来るだけ省CO2に取り組むことが求められます。さらに太陽光発電などを利用した再生可能エネルギーの創出により、住宅建設時のCO2排出量も含めライフサイクルを通じての「CO2の収支をマイナスにする」住宅です。

そのため断熱等性能等級4程度の住宅でも、太陽光発電設備を増やす等で収支がプラスになれば条件を満たします。ただし補助金の条件によっては、ZEHと同程度の基準が求められるケースがあるため注意しましょう。

省エネ基準適合住宅のメリット

ここでは、省エネ基準適合住宅を選ぶメリットについてご紹介します。

断熱性が高く快適

省エネ基準適合住宅には高性能な断熱材や高断熱サッシが採用されており、外気の影響を受けにくくなっています。これにより、夏は涼しく冬は暖かい快適な住環境を実現できるのがメリットです。

温度差が少なくなることで結露の発生も抑えられ、住宅の劣化を防ぐ効果もあります。また部屋ごとの温度差が少なくなることによりヒートショックのリスクが低減し、高齢の方やお子さまにも安心な住まいになります。

光熱費節約になる

省エネ基準適合住宅は冷暖房の効率が良く、エネルギー消費を抑える設計がされています。エアコンや暖房の使用頻度が減少する結果、年間の光熱費を大幅に削減できる点が大きなメリットです。

さらに太陽光発電や蓄電池システムを組み合わせることで、電力会社からの購入電力を減らすことも可能です。長期間に渡ってランニングコストを抑えられるため、経済的にもメリットの大きい住宅となります。

住宅ローン控除が有利になる

住宅ローン控除の借り入れ限度額は、省エネ基準適合住宅の性能が高いほど増額される仕組みとなっています。具体的には上図のように「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅：4500万円、ZEH：3500万円、省エネ基準適合住宅：3000万円」となります。

これにより、住宅購入時の負担を軽減しながら省エネ性能の高い住宅を選びやすくなります。また省エネ性能が高い住宅は資産価値が下がりにくく、売却時にも有利になることが多いのも魅力です。

省エネ基準適合住宅の確認方法①新築住宅

ここでは「新築住宅」が省エネ適合住宅かどうか確認する方法をご紹介します。

「適合性審査」を受ける

2025年4月から、建築確認手続きの中で省エネ基準への適合性審査が行われることになりました。この審査では、建物の断熱性能や設備のエネルギー効率が基準（断熱等級4以上、省エネ基準適合）を満たしているかを評価します。

適合していると証明書が発行され、住宅ローン控除の適用や補助金の申請が可能になります。必要な手続きを怠ると確認済証や検査済証が発行されず、着工できない可能性もあるため注意しましょう。

省エネ基準適合住宅の確認方法②中古マンション・分譲建売住宅におすすめ

ここでは「中古マンション・分譲建売住宅」が省エネ適合住宅かどうか確認する方法をご紹介します。

住宅性能表示制度

住宅性能表示制度とは「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づく制度で、住宅の性能を客観的に評価するものです。新築・中古のどちらにも適用され、住宅の性能（構造耐力、省エネルギー性、遮音性等）に関する表示の適正化を図るための共通ルール（表示の方法、評価の方法の基準）を設けています。

中古マンションや分譲建売住宅を購入する際には、現況検査や個別性能評価の内容をチェックすることで、安心して住宅を購入できます。

【参考】(一社)住宅性能評価・表示協会｜住宅性能表示制度

BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）

BELS（ベルス）とは省エネルギー性能を示す第三者認証制度で、建物のエネルギー消費量を5段階の星マーク（★★★★★）で評価します。

建築物の販売・賃貸を⾏う事業者は、建築物の販売・賃貸の際には、告⽰で定めるラベルを⽤いて省エネ性能を表⽰することが必要となっています。ラベルを確認することで省エネ性能が分かり、住宅ローン控除や補助金の適用可否の判断にも役立ちます。

【参考】(一社)住宅性能評価・表示協会

住宅ローンの「省エネ基準適合住宅」に関する注意点

ここでは、「省エネ基準適合住宅」で住宅ローンを利用する際の注意点についてまとめておきます。

新築住宅で省エネ基準不適合だと控除「0円」に

2024年以降、住宅ローン控除を受けるためには、新築住宅が省エネ基準に適合していることが必須条件となりました。省エネ基準を満たしていない住宅では控除額が「0円」となり、ローン減税の恩恵を一切受けられません。

そのため住宅の断熱性能や設備が基準を満たしているか事前に確認し、必要であれば性能向上のための対策を検討することが重要です。

住宅省エネルギー性能証明書等の提出が必要

省エネ基準適合住宅として住宅ローン控除を受けるためには、「住宅省エネルギー性能証明書」や「BELS評価書」などの証明書類を税務署へ提出する必要があります。

証明書は指定機関等による審査を経て発行されるため、取得には一定の時間と費用がかかる点に注意が必要です。特に新築住宅の購入時には、証明書を取得できる物件かどうかを事前に確認し、手続きの流れを把握しておくことがスムーズな控除適用につながります。

まとめ

省エネ基準適合住宅は、快適性や省エネ性を高めた高性能な住宅です。2025年4月以降は新築で省エネ基準適合住宅が義務化されますが、中古住宅でもラベル表示制度を活用して確認してみることをおすすめします。各種の基準を満たすことで住宅ローンや補助金を利用しやすくなるため、さらなる広がりが期待されます。