【2025年版】市街化調整区域とは？買わない方がいい理由・建築制限・調べ方まで徹底解説

市街化調整区域とは、簡単に言えば「市街化を抑制すべきエリア」のことです。原則として住宅や店舗などの建築が制限される土地である一方、例外的に家を建てられるケースもあり、正しい知識がなければ思わぬ損失につながることも少なくありません。

そこでこの記事では、市街化調整区域の概要を説明したのち、買ってはいけないと言われる理由、建築できる条件、土地の活用方法まで、2025年最新情報をもとにわかりやすく解説します。

市街化調整区域とは？【わかりやすく解説】

市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域（都市としての発展を抑える区域）」として都市計画法で定められた土地です。たとえば、次のような土地があてはまります。

• 将来的に市街地として整備する予定がない区域
• 農地や山林など、自然環境を保全すべき土地
• 都市インフラ整備が進んでいない地域

基本的に、住居や商業施設などの建築が制限されており、開発行為を行うためには行政から「開発許可」を受けなければなりません。

市街化区域との違い

市街化調整区域とよく比較されるのが「市街化区域」です。”調整”という言葉の有無で、内容や条件などが大きく異なります。参考として、2つの違いを表にまとめました。

出典：国土交通省「市街化区域と市街化調整区域〔区域区分〕」

要するに「市街化区域」は住宅や商業施設などを増やす前提で整備されているのに対し、「市街化調整区域」は自然環境の保護や都市拡大の抑制を目的に設定された土地です。

都市部から離れた場所にある農村や田園地帯などは、おおよそ市街化調整区域に当たります。

なぜ市街化調整区域が存在するの？

市街化調整区域が設けられているのは、無秩序な都市拡大（スプロール現象）を防ぐためです。たとえば、都市部の周辺で無計画な開発が進むと、以下のような問題が発生します。

• 住宅が点在するため道路や上下水道などのインフラを整えにくい
• 農地や森林などの自然環境が失われる
• 人口密度の偏りや、空き家の増加を招く

このような背景もあり、まちづくりのために定められている法律である都市計画法では「都市の健全な発展と秩序ある市街化」という目的で、市街化区域と市街化調整区域を明確に区分しています。

（参考：国土交通省「都市計画制度の概要」）

市街化調整区域で「家を買わない方がいい」と言われる理由

市街化調整区域の土地について「家を買わない方がいい」といった意見が多く見られます。その理由は、建築や活用に制限が多く、一般的な住宅地とは大きく異なるためです。

以下より、市街化調整区域で発生しやすい制限やリスクについて紹介します。

建物を建てられない可能性がある

市街化調整区域は「建物を建てたくても建てられない可能性」があります。なぜなら、当区域では原則として開発行為が禁止されており、以下の条件を満たさなければ、土地を好きに扱えないためです。

また、上記を満たしていても、自治体ごとに判断基準が異なるため、許可が得られるかどうかはケースバイケースである点に注意しなければなりません。

相続した土地に家を建てたい場合の注意点

市街化調整区域の土地を相続した人のなかには「せっかくの土地だから自宅を建てたい」と考える方も多いでしょう。このとき注意したいのが「相続した＝建てられる」という思い込みです。

相続後に家を建てたいときには、次のような点をクリアする必要があります。

• 相続人がその土地に居住する意思があること

　→ 転売目的や別荘利用では許可されない場合あり

• 土地が「既存宅地」または「既存集落区域」にあること

　→ 自治体によって判断基準が異なる

• 開発許可を得られるか、個別審査を受けること

　→ 過去の事例や隣地で許可が出ていてもNGの可能性あり

建築も売却もできないという“がんじがらめ”の状況に陥ることもあるため 、相続の有無は事前確認をしておくことが重要です。

将来的な資産価値が低くなるリスク

市街化調整区域の土地は、建築制限や流通性の低さといった特性をもつことから、将来的に資産価値が下がりやすいというリスクを抱えています。以下に資産価値が下がる要因をまとめました。

• 買い手が限られる

　→ 調整区域では建築が難しく、住宅用地としての需要が低い

• 金融機関の評価が低い

　→ 担保価値が低く、住宅ローンが組みにくい（融資不可のケースも）

• 開発許可の不確実性

　→ 将来的な用途変更や再開発が困難で、流動性が低下しやすい

特に注意しなければならないのが「いざ売却しようとしても買い手が見つからない」というケースです。住宅購入を避けられやすいため、結果として「資産の塩漬け状態」になるリスクもあります。

開発許可が必要になる手続きの手間とコスト

市街化調整区域の土地に家を建てたい場合には、開発許可の取得が必須となるケースが多いです。そのため、手続きの複雑さと費用負担がリスクになりえます。

【開発許可とは？】

開発許可とは、都市計画法第29条に基づいて、一定の開発行為（住宅や施設の建築、道路整備など）を行う際に、自治体から許可を受ける制度です。市街化区域では基本的に自由に建てられる一方で、調整区域では以下のような流れで許可申請が必要になります。

（参考：e-GOV法令検索「都市計画法」）

たとえば、建築士・測量士・行政書士など専門家への依頼が必要になるほか、申請前後で地盤調査・近隣説明・環境確認などが発生します。また必要書類が多いため、申請ミスがトラブルにつながることに考慮しなければなりません。

許可がおりなければ計画が白紙になることも含めて、リスクがあると言われているのです。

市街化調整区域の調べ方・確認方法

「この土地、市街化調整区域かどうかわからない…」

それなら、誰でも無料で簡単に確認する方法で、市街化調整区域の有無をチェックしましょう。

まず、もっとも確実なのが、市区町村の都市計画図を確認する方法です。

各自治体の都市計画課・建築指導課では「都市計画図（用途地域図）」を公開しています。多くは自治体公式サイトでPDFや地図サービスとして提供されているため、調整区域と市街化区域の境界線の色分けなどから、自身の所有する土地が市街化調整区域に含まれるのかがわかります。

また不動産会社に依頼して確認することも可能です。ほかにもWeb検索をすると、市街化調整区域のマップなども公開されています。調べ方や確認方法は複数あるため、好きな方法でリサーチをはじめてみてください。

市街化調整区域が「解除」されることはある？

市街化調整区域の一部の地域では、まれに区域を解除されるケースがあります。限定的ではありますが、以下の場合には市街化調整区域から市街化区域へと変わると覚えておきましょう。

逆パターンにはなりますが、福岡県北九州市では、激甚化した災害を回避するために、山間部付近の市街化区域を市街化調整区域へと見直す「区域区分見直し」を実施しました。

（参考：北九州市「区域区分見直し」）

ほかの県でも同じように、見直しが実施されているため、運がよければ市街化調整区域から外れて、自由な建築等ができるようになるかもしれません。

市街化調整区域の活用方法【相続・売却・農地転用】

市街化調整区域の土地は「建築できない＝活用できない」と誤解されがちですが、建築以外の方法で有効に活用することは可能です。以下に活用例をまとめました。

• 買い手は限られるが、相続後は「売却」も選択肢に
• 農地や駐車場、資材置き場としての「貸与」
• 「宅地化」するための農地転用・開発交渉

市街化調整区域でも、農業用地や事業用地としてのニーズが意外に多くあります。個人では難しい判断も多いため、まずは専門家に相談するのが得策です。

まとめ

市街化調整区域は、よく「建てられない土地」「価値が低い土地」とネガティブに捉えられがちですが、正しい知識と事前確認があれば活用の余地は十分にあります。

ただし、市街化調整区域に関する情報は、自治体や地域の実情によっても異なるため、最終的な判断は行政窓口や士業との相談が欠かせません。

また、最近では「市街化調整区域の建築可否診断」や「土地の活用シミュレーション」を無料で提供する不動産業者や行政書士事務所も増えているため、これらを活用するのもおすすめです。